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房地產萬億債務懸頂,擠泡沫政策“一錘定音”

作者:頤澤源    來源:    發布時間:2021-03-04 09:53    瀏覽量:194

3月2日,國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上,銀保監會主席郭樹清就當下房地產市場情況進行“定調”。郭樹清表示,“房地產的問題應該說現在金融化、泡沫化傾向還比較強,但是去年投向房地產的貸款增速第一次降到了平均貸款增速之下,這個成績來之不易。我們相信,房地產的問題會逐步得到好轉?!?/span>

事實上,在房地產是“用來住的”總方針下,地產調控一直在強化。去年房企出現較高的債務違約情況,就是地產擠泡沫的一種反映。這也是二級市場地產板塊疲弱不振的重要原因。當三四月份房企償債高峰到來以及地產擠泡沫繼續,再配合地產板塊的低估值,是否會醞釀一些投資機會?接受《紅周刊》專訪的學者和投資人表示,要關注土地價格變化,進而尋找現金流充裕的龍頭房企投資機會。

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萬億債務懸頂

地產行業擠泡沫政策將延續

在走過房企債務違約高發的2020年后,今年房企依然處于償債高峰期,房地產行業包括海外債券在內的債券償還總規模已經從去年的7493.9億元增至今年的10496.2億元。從債務到期時間來看,最大的債務到期壓力已經臨近,3月和4月分別為境內外債務到期的高峰時段。

那么,當下房地產板塊是否已經消化了債務違約的潛在風險呢?

申銀萬國證券研究所首席市場專家桂浩明對記者表示,房地產是個高負債行業,去年三道紅線推出以后,很多公司都處于非常緊迫的狀態,今年很多房企,特別是一些中小型房企的資金狀況不容樂觀。另外,由于前幾年的緊縮迫使一些房企到海外市場融資,這也使得房企海外的債務比較重?!叭绱司置嫦?,我認為今年這種情況可能會得到暴露。但是,考慮到目前多數房企的經營狀況還算可以,特別是去年下半年房地產價格上漲以及銷售活躍,特別一些特大型、大中型城市銷售情況非常良好,所以資金狀況還不至于出現特別大的風險。當然這主要是指那些大型房地產公司,比如前20位的大型企業,而一般中小企業的狀況可能就沒有那么理想?!?/span>

華寶基金副總經理李慧勇認為,地產政策未來放松的可能性非常低,可能會有越來的越多的房企會因為現金流的問題而倒下。但是從另一個角度來看,地產龍頭的優勢也會在行業政策趨緊的過程中不斷提高自己的競爭優勢,“目前地產整體板塊估值也處于歷史低位,我們認為地產龍頭公司是有不錯的配置價值的”。

格雷資產首席宏觀分析師杜春峰對記者表示,房地產板塊已經出現明顯的結構性分化,也就是說整體債務風險可控,但局部債務風險釋放必然發生?!坝捎谥袊擎偦释黄?0%,系統性盈利機會確定消失,結構分化就會成為常態,這個時候核心資產價格往往會加速提升,從而大大擠壓其他存量泡沫,形成嚴重的二元對立。有鑒于此,房地產行業整體投資機會不大,少部分經營物業的股票會由于商業模式的優勢異軍突起?!?/span>

行業分化進一步加劇

若土地價格下行 頭部房企投資機會顯現

數據顯示,2020年房企違約債務達222只,約是2019年的4倍,其中重點房企債券違約涉及金額接近170億元。而這種情況反映到二級市場會是怎樣的分化表現呢?

對此,興業證券首席策略分析師王德倫對《紅周刊》記者表示,在行業層面:在限價政策和土地價格提升情況下,行業利潤率近年整體承壓。從結構來看,三四線城市項目由于政策相對寬松、土地競爭較低,利潤率相較一二線略好?!叭兰t線”帶來的融資端收緊未來大概率導致土地價格有所下行,需要密切關注土地溢價率和土地出讓底價變化,仍有強大拿地能力的企業的投資機會可能隨之顯現。

王德倫進一步解釋說,在公司層面:房企在銷售、拿地、融資方面都有所分化。頭部房企市占率持續提升,按權益銷售金額計算,各梯隊均較2019年末提升1個多百分點。銷售金額同比增速來看,top11-20房企增速更高。各家房企拿地力度、節奏、區域有所不同,未來會影響公司銷售和利潤率情況。各家房企財務杠桿水平和融資成本有一定差異,三道紅線等分類監管政策下,也將加大房企融資能力的差異。

總體上看,王德倫認為,行業供給側改革可能會改善龍頭房企利潤率,如土地成本確實下行,龍頭股投資機會將顯現。

同樣認同地產龍頭價值的還有奶酪基金創始人、基金經理莊宏東,他對記者表示,負債率低、桿杠率低、經營穩健的龍頭地產公司投資機會凸顯。因為龍頭企業在土地資源獲取、政府審核、融資成本、運營能力等方面,更有機會逆勢擴張?!皬奈覀冇^察的數據看,去年下半年,部分地產龍頭公司并沒有受到疫情很大的影響,銷售數據維持穩定,甚至有兩位數的增長。當前龍頭地產企業的估值相對合理,即使未來估值不實現回歸,單靠業績增長,也可以獲得較為確定性的收益。近期有房企陸續暴雷,建議投資者避開過往盲目通過擴大負債、增加杠桿獲得擴張的地產公司?!?/span>

狐尾松資產董事長王代新指出,房地產行業基本進入“淘汰賽”的階段,總體競爭變得更加激烈了?!吧獗纫郧半y做了,房子不愁賣的地方都限價,沒啥錢可賺;不限價的地方房子供應基本都過剩,只有各個方面過硬的企業才能繼續做下去?!?/span>

(文中觀點僅代表嘉賓個人,不代表公司立場,提及個股僅為舉例分析,不做買賣建議。)


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